الزام مالک به تعمیرات اساسی عین مستاجره

دعوای الزام مالک به تعمیرات اساسی عین مستاجره ( ماده ۴۸۶ قانون مدنی )

 

دعوای الزام مالک به تعمیرات اساسی عین مستاجره ( ماده ۴۸۶ قانون مدنی )Reviewed by Dadpoyan Hami on Aug 8Rating: 5.0دعوای الزام مالک به تعمیرات اساسی عین مستاجره ( ماده ۴۸۶ قانون مدنی )

گاهی پیش می آید که پس از انعقاد عقد اجاره و در طول زمان تعریف مستأجر بر عین مستأجره تعمیرات مهم و اساسی در عین ضروری می نماید. در این مواقع اگر پس از اطلاع موجر بر لزوم تعمیرات اعمالی از سوی ایشان صورت نگیرد مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه الزام ایشان را به انجام تعمیرات بخواهد.( ماده ۴۸۶ قانون مدنی )

ادامه

الزام به تحویل مورد اجاره

دعوای الزام به تحویل مورد اجاره

 

گاهی پیش می آید که دو یا چند نفر عقد اجاره را تنظیم می کنند و متعاقب آن یک طرف (موجر) در مقابل طرف دیگر (مستأجر) متعهد می شود که عین مستأجر را که حال یا مال منقول است یا مال غیرمنقول در موعد معین تسلیم طرف دیگر که قرار است اجاره بهای آن را پرداخت کند، بکند. و این شخص متعهد مال مستأجره از تحویل آن سر باز می زند.

ادامه

الزام به تجویز انتقال سرقفلی به غیر

 

شرایط طرح دعوی الزام به تجویز انتقال سرقفلی به غیر

 

برخلاف مقررات قانون مدنی که در آن اصل بر وجود حق انتقال منافع ملک تجاری مورد اجاره برای مستأجر است ماده ی ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر اینگونه مقرر کرده است که مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد مگر اینکه موجر این حق را به او داده باشد. یعنی در قانون اخیر اصل بر عدم وجود انتقال سرقفلی به غیر است.

ادامه

قرارداد جونیت ونچر

قرارداد جوینت ونچر (مشارکت تجاری)

 

مشارکت تجاری

 

قرارداد جوینت ونچر ( مشارکت تجاری ) قرارداد تجاری مشترک است که دو یا چند شرکت کننده در آن برای یک مقصود مشخص تجاری، مالی یا فنی تلاش می کنند.

 

تعریف قرارداد جوینت ونچر

ادامه

قانون حاکم بر د.ب.م

قانون حاکم بر داوری بین المللی

 

قانون حاکم بر ماهیت اختلاف قانونی است که به استناد آن داوران در خصوص اختلاف اظهارنظر و رأی صادر می کنند ( قانون حاکم بر داوری بین المللی ). فرض کنید قراردادی بین یک سازنده ایتالیایی و یک شرکت ایرانی منعقد شده است. این قرارداد فی نفسه نمی تواند معتبر یا باطل باشد مگر در چارچوب قانون حاکم که به آن اعتبار می بخشد. قانون حاکم مشخص می کند که قرارداد مزبور صحیح است یا باطل یا کدام یک از شروط مندرج در آن صحیح و یا باطل هستند.

ادامه

ضمانت نامه و ضمانت نامه مشروط

ضمانت نامه و  ضمانت نامه ی مشروط چیست

 

ضمانت نامه مطلق و ضمانت نامه مشروط

 

چون اصل کلی آزادی قراردادهاست، بنابراین تعیین شکل و شروط ضمانت نامه در اختیار طرفین آن است. چارچوبی که در همه ضمانت نامه ها وجود دارد مبلغ و مدت اعتبار آن است. طبیعت ضمانت نامه بانکی این است که بی قید و شرط باشد. به همین جهت بیشتر ضـمانت نامه‌ها اینگونه هستند.با این حال برای آنکه ذی نفع ضمانت نامه نتواند درخواست پرداخت آن را به گونه نادرست انجام دهد، شرط های گوناگونی را می توان در ضمانت نامه پیش بینی کرد. اگر ذی نفع، آمادگی پذیرش مدارک و گواهی اشخاص مستقل دیگر را به عنوان شرط ضمانت نامه نداشته باشد، کمترین شرط می تواند این باشد که برای نمونه در قرارداد پیمانکاری، یکی از کارمندان شرکت کارفرما که نام و هویت او در ضـمانت نامه نوشته می شود کوتاهی طرف قرارداد را از انجام تعهدات بر طبق بندهای قرارداد گواهی کند. همچنین برای اطمینان از صحت درخواست پرداخت،ممکن است شرط شود این درخواست از طریق یک نامه سفارشی انجام گیرد و یا آنکه صحت امضا به گواهی بانک برسد.

 

همچنین ممکن است یک ضمانت نامه بانکی بی آنکه استقلال خود را از دست بدهد مشروط به ارائه پاره ای از مدارک یا گواهی ها گردد. این مدارک موجب می گردد خطر به کار انداختن  ضمانت نامه بی قید و شرط کمتر شود. این مدارک ممکن است از سوی خود شخص ذی نفع صادر شود. مانند فاکتورها و صورتحسابهای پرداخت نشده به گونه ای که این اسناد، بستانکاری ذی نفع ضـمانت نامه را اثبات کند و یا لاأقل آن را مقرون به حقیقت سازد. این مدارک ممکن است از سوی اشخاص دیگر صادر شوند. مانند گزارش یک حسابرس مستقل، گزارش یک بازرسی مستقل، ارائه حکم دادگاه یا تصمیم یک دیوان داوری که در آن کوتاهی طرف قرارداد از انجام تعهد تصریح شده باشد.

 

به هرحال هر گونه شرط یا مدرکی که ارائه آن در ضمانت نامه پیش بینی شده است باید جزئیات آن در متن ضمانت نامه به روشنی ذکر شود. هر مدرک یا گواهی اضافی که در متن ضمانت نامه خواسته می شود، مساله مطابقت یا عدم مطابقت را مطرح می سازد که بانک باید آن را به گونه مضیق کنترل کند.

 

روش بانکها این است که هرگونه بی دقتی و یا عدم مطابقت را موجب خودداری از پرداخت به حساب می آورند. پرداخت ضمانت نامه هم بر پایه مدارکی که مطابق شروط ضـمانت نامه نیست، موجب مسئولیت بانک می گردد.

 

ضمانت نامه

 

ضمانت نامه با درخواست موجه

 

در بیشتر ضمانت نامه های بی قید و شرط، اعلام کوتاهی پیمانکار از انجام تعهد یا اعلام تسلیم نشدن کالا و مانند آن به عنوان مقدمه یا شرط درخواست پرداخت ضمانت نامه  شناخته می شود. در این مورد ارائه هیچ دلیل و مدرکی از سوی ذی نفع برای احراز کوتاهی طرف قرارداد لازم نیست. همین بس که ذی نفع در درخواست پرداخت خود بگوید که پیمانکار یا طرف قرارداد، تعهدات خود را انجام نداده یا کالاها را در زمان مناسب تسلیم نکرده یا کالاهای تسلیم شده دارای کیفیت بدی هستند. بانک صادرکننده ضـمانت نامه هم حق خواستن هیچگونه مدرکی را برای اثبات این ادعاها یا انجام بررسی هایی را ندارد.جدایی اینگونه ضـمانت نامه از ضـمانت نامه هایی که مشروط به ارائه مدارک هستند آشکار است ولی جدایی آن از ضمانت نامه های مطلق چندان آشکار نیست.در واقع در این مورد،ویژگی بی چون و چرای ضـمانت نامه کاهش نمی یابد.تنها گفته می شود ذی نفع برای اعلام تخلف طرف قرارداد، تا حدودی درنگ خواهد کرد.چون با اعلام خلاف واقع،مسئولیت او برانگیخته می شود و راه را برای اثبات عدم صحت ادعای ذی نفع در برابر طرف قرارداد هموار می سازد.

 

نظام حقوقی  ضمانت نامه بانکی

 

ضمانت نامه بانکی یک پدیده نو در روابط قراردادی است. در مجموعه های قوانین، قانونگذاری ویژه ای مانند دیگر قراردادها درباره آنها وجود ندارد. هدف از این بهره گیری از ضمانت نامه، تضمین تعهدات قراردادی و یا قانونی جداگانه ای است که بین طرفین قرارداد به وجود آمده است. بنابراین می توان همانند قرارداد ضمان، آن را  گونه ای از تضمینات شخصی دانست.

 

استقلال  ضمانت بانکی

 

از نظر تاریخی، ضـمانت نامه های بانکی نخست در قراردادهای فروش بین المللی و برای تضمین تعهداتی که انجام آن به عهده فروشنده است و نیز تعهد پرداخت ثمن از طرف خریدار به کار رفته اند. در مراحل بعدی این ضمانت نامه ها به لحاظ همین ویژگی استقلال نسبت به قرارداد پایه، در قراردادهای داخلی و برای تضمین انواع تعهدات قراردادی و یا قانونی به کار گرفته شدند.

 

با توجه به این واقعیت که بانک باید ضـمانت نامه را با اولین درخواست پرداخت کند در این صورت نمی تواند به دلائلی که از قرارداد پایه، سرچشمه می گیرند از پرداخت ضــمانت نامه خودداری کند. بنابراین ایراداتی مانند بطلان قرارداد پایه، فسخ قرارداد پایه و یا اجرای آن به گونه کامل از سوی پیمانکار و نیز ادعای تهاتر و یا انتقال طلب، از سوی بانک صادر کننده ضمانت نامه، قابل استناد نخواهد بود.

 

تمدید ضمانت نامه بانکی

 

ضمانت نامه بانکی عموماً برای مدت معین از سوی بانک صادر می شود. مانند چند ماه یا چند سال یا تا پایان وقت اداری روز معین در آینده که با سپری شدن آن، اعتبار ضمانت و تعهد بانک نیز از میان می رود. گاه ممکن است ضمانت نامه در یک فاصله زمانی مشخص در آینده قابل مطالبه باشد که پیش از فرارسیدن این موعد و پس از سپری شدن آن، درخواست پرداخت آن از بانک امکان پذیر نیست. با سقوط اعتبار ضمانت نامه، دیگر درخواست پرداخت بی نتیجه است و با ناکامی مواجه می شود. بنابراین هرگاه زمان اعتبار ضـمانت نامه سپری شده باشد و بانک پس از آن وجه ضمانت نامه را به اشتباه پرداخت کند، حق رجوع به دستوردهنده را نخواهد داشت.

 

در هنگامی که در روزهای پایانی مدت اعتبار ضمانت نامه، عملیات مبنای ضمانت نامه هنوز حل و فصل نشده و ذینفع تمایل به دادن مهلت بیشتری به طرف قرارداد یا متعهد داشته باشد، در این صورت مسأله تمدید مهلت ضمانت نامه مطرح می شود.از آنجا که ضـمانت نامه،یک رابطه حقوقی مستقل میان بانک صادر کننده و ذی نفع است، بنابراین ذی نفع ممکن است از بانک درخواست تمدید کند و یا آنکه طرف قرارداد به منظور جلوگیری از درخواست پرداخت، موافقت بانک را با تمدید مهلت به دست آورد. در پاره ای از موارد ذی نفع از یک فرمول که متضمن بختیار برای بانک است بهره می گیرد و به بانک اعلام می کند مدت اعتبار ضـمانت نامه را تمدید کند و یا وجه آن را بپردازد. اگر چه در صحت چنین درخواست شک و تردید وجود دارد و ممکن است گمان شود که این امر نوعی اعمال فشار محسوب می شود ولی در حقوق فرانسه اظهارنظر شده است که چنین روشی کاملاً هماهنگ با ضـمانت نامه بانکی است. در اینجا، در حقیقت یک درخواست پرداخت به همراهی اختیار اضافی به بانک عرضه شده است که آن تمدید مدت اعتبار ضمانت نامه است و این امتیازی است که به بانک داده شده است و نه یک فشار.در این صورت هرگاه بانک با تمدید مهلت اعتبار ضمانت نامه موافقت نکند، چاره ای جز پرداخت نخواهد داشت.

 

در روشهای بانکی ایران نیز درخواست تمدید مهلت ضمانت نامه قابل پذیرش دانسته شده است. عبارتی که در پاره ای از ضمانت نامه ها به کار رفته چنین است:

 

«در صورتی که ضامن نتواند یا نخواهد مدت اعتبار این ضـمانت نامه را تمدید کند و یا مضمون عنه، موجبات تمدید آن را فراهم نسازد و ضامن را با این تمدید موافق نسازد، ضامن تعهد نمود که بدون احتیاج به مطالبه مجدد، مبلغ مرقوم را در وجه یا به حواله کرد مضمون له پرداخت نماید.»

 

 

داوری تجاری

دادرسی داوری تجاری

 

استنباط از ماده ۱ قانون آیین دادرسی مدنی میتوان گفت که آیین دادرسی داوری تجاری عبارت است از مجموعه اصول و مقرراتی که در مقام رسیدگی به اختلافات در امور تجاری توسط داور به کار میرود .

 

دادگاه صالح

ادامه

تفاوت میان تفاهم نامه

تفاوت میان تفاهم نامه، توافق نامه و قرارداد از دیدگاه حقوقی

 

تفاهم نامه، توافق نامه و قرارداد

 

برای پاسخ به این سوال ابتدا باید به نکته ای اشاره نمود و آن اینکه عنوان اسناد تهیه شده ملاک تصمیم گیری برای تمیز دادن این گونه اسناد نیست، بلکه آن چیزی که ملاک تفسیر سند ایجاد شده می باشد، متن و فحوای متون تحریر شده است. لذا از این بابت بسیاری از حقوقدانان فرق چندانی میان تفاهم نامه، توافق نامه و قرارداد قائل نمی باشند و این بحث را یک امر سیاسی می دانند تا حقوقی!

ادامه

تضمین ضمانت نامه بانکی

تضمین ضمانت نامه بانکی (ضمانت نامه متقابل)

 

همانگونه که هر تعهدی می تواند از طریق یک تضمین عینی و یا شخصی تضمین گردد، هیچ چیز مانع از آن نیست که تعهد بانک صادرکننده ضمانت نامه به نوبه خود از یک تضمین دیگر برخوردار گردد. تضمین ضمانت نامه که گاه از آن به «ضمانت نامه متقابل» تعبیر می شود در قراردادهای بین المللی به کار گرفته می شود. ( تضمین ضمانت نامه بانکی )

ادامه