الزام به تنظيم سند رسمی

الزام به تنظيم سند رسمی

يکي از اختلافات رايجي که مردم را به دادگاه ها مي کشاند، بد قولي فروشنده در تنظيم سند رسمي است. وقتي دو نفر قرارداد خريد و فروش ملک يا خودرويي منعقد مي کنند، مالکيت آنها منتقل مي شود ولی با اين وجود تا زماني که سند مالکيت هم به نام خريدار صادر نشود او براي استفاده از ملک خود مشکلاتي خواهد داشت.

بد قولي فروشنده در انتقال سند سرانجام چاره اي جز مراجعه به دادگاه براي خريدار باقي نمي گذارد و از اينجاست که دعواي «الزام به تنظيم سند رسمي» شروع مي شود.

زمان موضوعیت یافتن دعوای الزام به تنظیم سند

هنگامی که مالی به موجب قولنامه عادی فروخته می شود و مقداری از مبلغ مال مورد معامله پرداخت می شود، فروشنده و خریدار برای تاریخی معین متعهد می شوند که در دفترخانه برای پرداخت مابقی ثمن مورد معامله توسط خریدار، و تنظیم سند رسمی توسط فروشنده، حاضر شوند. حال در مواقعی که فروشنده از حضور خود جهت تنظیم سند رسمی خودداری کند، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی  توسط فروشنده به دادگاه مطرح خواهد شد. (دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود).

شرایط الزام به تنظیم سند رسمی در دفترخانه

وجود یک رابطه قراردادی در گذشته بین خواهان و خوانده (مثل قولنامه)

تعهد طرفین به حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی در قولنامه قید شده باشد

خوانده (فروشنده) مالک قانونی ملک باشد

مانع قانونی برای نقل و انتقال نباشد (مثلا در توقیف نباشد)

خریدار می بایست در موعد مقرر تعیین شده در قولنامه با به همراه داشتن ما بقی ثمن درخواست گواهی عدم حضور از دفترخانه کند.

ارکان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به ترتیب ذیل است:

الف) مالکیت رسمی خوانده : این مالکیت حسب مورد با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک (در املاک دارای پلاک ثبتی) و راهنمایی و رانندگی (خودرو) احراز میگردد که دو حالت دارد:

در صورت عدم ثبت رسمی آن به نام خوانده ادعا متوجه وی نمی باشد و قرار رد دعوی صادر میگردد(ماده ۸۴ ق. آ .د. م)

در صورت ثبت رسمی آن به نام خوانده، که دعوا وارد است.

ب) وقوع معامله به نحو صحیح فیما بین طرفین، که غالبا مستند دعوی یکی از موارد ذیل است :

مدرک عادی که بر انعقاد عقد معین قانونی یا قرارداد نامعین صحیح دلالت کند در صورتی که ایرادی اعم از انکار یا ادعای جعل به اصالت  سند وارد نشود و یا ادعای  انحلال قرارداد به نحوی از انحاء  قانونی اعم از فسخ یا اقاله  مطرح نگردد دادگاه بعد از اولین جلسه  دادرسی مبادرت به انشای رای می نماید و در صورت  ایراد یا ادعای جعل در اولین جلسه دادرسی با صدور قرار کارشناسی راجع به اصالت یا جعلیت سند بررسی می کند (مواد ۲۲۶ و ۲۱۸ و ۲۱۷ ق.آ.د. م)

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند

احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد دادگاه آن را اصلاح می کند و حکم به انتقال می دهد).

احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.

احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید درحکم :در مورد چک، استعلام از طریق بانک.

احراز انجام معامله و قرارداد با بررسی اسناد ، اظهارات طرفین، شهود، ملاحظه اصل مبایعه نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.

احراز هویت وشناسایی فروشنده وخریدار. و در صورت فوت آنها شناسایی ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.

تحقیق راجع مورد معامله. اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی و… با حفظ حقوق مرتهن و یا بازداشت کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده می شود.

توجه به هزینه های انتقال سند وعهده دار بودن آن از سوی طرفین، هزینه های لازمه بطور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند به طور مساوی بر عهده طرفین  است.

انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد، مثلا در مورد تملک مالکانه معاینه محل برای احراز تصرفات.

دادگاه صالح برای رسیدگی

خواهان بايستی برابر ماده ۱۰ قانون آئین دادرسی مدنی و ماده ۲۶ آن قانون و با توجه به ماده ۱۲ قانون مزبور دادخواست خود را به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي تنظيم و آن را تقديم دادگاهي نمايد كه محل وقوع ملك در حوزه آن دادگاه است. زيرا در مورد اموال غير منقول دادگاه صالح براي رسيدگی، دادگاه محل وقوع مال است البته با عنايت به طولاني بودن زمان رسيدگي تا حصول نتيجه قطعي بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، درخواست صدور دستور موقت مبني بر توقيف ملك مورد خريداري را از دادگاه بنمايد تا فروشنده در اين مدت ملك را به شخص ديگري نتواند منتقل كند.

دعوي الزام به تنظيم سندرسمي مالي بوده و از جهت ابطال تمبر بايد مطابق دفترچه ارزش معاملات منطقه اي صادره از سوی اداره امور مالياتی ارزش ملک محاسبه و برابر آن ۱/۵ درصد (چنانچه قيمت منطقه اي ۱۰.۰۰۰.۰۰۰ باشد) و به نسبت مازاد ۲% قيمت محاسبه شده تمبر الصاق شود.