دسته : ملکی

فروش ملک مشاعی

تقسیم کردن ملک هایی که بین چند نفر به صورت مشترک و مشاع میباشد گاهی اوقات با توافق افراد انجام میشود و گاهی اوقات به صورت قانونی و زور انجام خواهد شد.

شریک مال مشاع هر وقت بخواهد میتواند تقاضا کند که ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم شود. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد.

گاهی شرکا پیش خود توافق میکنند که مثلا یک زمینی را حدود هزار متر میباشد را بین خود و به صورت مشخص کردن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد میتواند سند را تنظیم و صادر کند.

اما در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نمیباشند و یا در کل ملک قابل تقسیم و یا افراز نمیباشد که در این صورت هر یک از شرکا میتوانند برای فروش ملک مشاع اقدام کنند.

اگر هر یک از شرکا برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع اقدام کنند، دادگاه دستور فروش ملک مشاع صادر میکند و به دلیل اینکه حکم و یا قرار نمیباشد شما نمیتواند به دستور دادگاه اعتراض کنید و قطعی میباشد.

فروش ملک مشاعی توسط وکیل چه مزایایی دارد؟

ادامه

دستور تخلیه

با پایان یافتن مدت اجاره و در صورتی که قرارداد تمدید نشده باشد، اجاره‌دهنده از مستاجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند که در این حالت، اگر ملک با رضایت تخلیه شد، مشکلی پیش نمی‌آید؛ اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید.

یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد. اجاره یک قرارداد موقت است.

تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.

خلع ید و تخلیه

فرض کنید شما ملکی را با تنظیم قرارداد اجاره به شخصی یعنی مستاجر اجاره داده اید و در تاریخ معین در قرارداد مهلت اجاره به پایان میرسد. قصد شما هم تنها تخلیه ملک مورد نظر میباشد بهترین روش برای تخلیه چیست؟

مستاجر بعد از اتمام قرارداد اجاره دو قصد دارد. یا اینکه با توافق مالک قرارداد اجاره را تمدید کند و مجددا از ملک اجاره شده استفاده کند و یا اینکه ملک را تخلیه کند.

اما مستاجر هیچ یک از قصد بالا را در نظر نمیگیرد و قصد دیگری دارد و یعنی ملک را در تاریخ مقرر و بعد از تمام شدن آن تخلیه نمیکند. در این صورت عمل مستاجر به دلیل نداشتن قرارداد اجاره و یا تمدید آن و تخلیه نکردن ملک در حکم غصب میباشد و مقررات مربوط به غصب درباره آن اجرا میشود.

ادامه

تفکیک، افزار و تقسیم

تفکیک به معنای تقسیم ملک به قطعات کوچکتر میباشد مثلا مالکین زمینی که پنج هزار متر مربع میباشد میتوانند زمین را به قطعات پانصد متری تفکیک کنند که در اصطلاح ثبتی گفته میشود که زمین به قطعات پانصد متری تفکیک شده است

تفاوتهای افراز و تفکیک چیست؟

در تفکیک حالت اشاعه ضروری نیست یعنی ممکن است فقط یک مالک قصد تفکیک داشته باشد ولی افراز باید چند مالک وجود داشته باشد.

تفکیک با رضایت مالک یا مالکان زمین انجام میشود ولی افراز در صورتی است که بین مالکان توافق وجود نداشته باشد.

تفکیک فقط تقسیم ملک است ولی افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهم هر یک از مالکین میباشد.

اگر در حین تفکیک، هر یک از شرکا اعتراض داشته باشند بقیه عملیات تفکیک انجام نخواهد شد ولی افراز به این صورت نمیباشد و بعد از اعتراض نیز افراز انجام خواهد شد.

اگر تفکیک و افراز ملک مشاعی توسط وکیل انجام شود چه مزایایی دارد؟

ادامه

تخلیه املاک مشاعی

در جایی که دعوای تخلیه عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره اقامه گردیده باشد، در مواردی که تخلیه باید با پرداخت حق کسب و پیشه و یا سرقفلی صورت گیرد، امکان تخلیه به درخواست یکی از مالکین مشاعی وجود ندارد مگر اینکه متقاضی تخلیه، سهم سایر مالکین را نیز به مستأجر پرداخت نماید و یا اینکه در فرض اجرای حکم به صورت وضع ید، حق کسب و پیشه به نسبت سهم خواهان به مستأجر پرداخت گردد.

مطابق یکی از تقسیم‌بندی‌های معقول، دعوای خلع ید به معنای اعم آن به ۳ دسته از دعاوی تقسیم می‌شود:

ادامه

تخلیه املاک مسکونی

یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد. اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.

برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجره نیست. در صورتی كه مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد، مستاجر مكلف به تخلیه عین مستاجره است و بسته به آنكه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرا حكم نیز متناسب با آن خواهد بود.

رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملك مورد اجاره مسكونی باشد، به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود؛ اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملك تجاری و تابع مقررات پرداخت حق كسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود.

ادامه

الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از مشکلاتی که به دنبال  معامله (خرید و فروش) ملک خریداران را با مشکل مواجه میکند، خودداری فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که غالبا فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت نموده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود خودداری میکند.

نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.

بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل چیست؟

ادامه

الزام به اخذ پایان کار

اخذ پروانه ساختمانی اولین قدم در راه ساخت یک ساختمان به حساب می‌آید. فرد مالک میتواند خود به تنهایی و یا با مشارکت سازنده اقدام به ساخت و ساز و احداث آپارتمان کنند که در ابتدا باید این پروانه گرفته شود.

پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان “پایان کار” به شما می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند. پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود.

گواهی پایانکار سندی است که پس از اختتام کلیه عملیات ساختمانی براساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی آن توسط شهرداری و با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر می گردد .گواهی پایانکار باید به تائید کلیه ناظران ساختمانی رسیده که پس از صدور شناسنامه فنی و ملکی توسط سازمان نظام مهندسی در شهرداری صادر می گردد

ادامه