دسته : اراضی واملاک

فروش سهم مشاعی اراضی و املاک

برای آشنایی با نحوه فروش ملک مشاع در وهله‌ نخست لازم است ملک مشاع را تعریف‫ کنیم.

ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معنی است که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) به وجود آید. به عنوان مثال، شخص «الف» مالک شش دانگ یک باب مغازه است و دو دانگ آن را مشاعاً به شخص «ب» می‫فروشد؛ بدین ترتیب «الف» و «ب» هر دو مالک مغازه می‫شوند. فرض معمول دیگر، وضعیت اشاعه در ماترک (اموالی که از شخص فوت شده باقی مانده است) می‌باشد. زمانی که یک خانه به چهار نفر به ارث می‫رسد، هرکدام به نسبت سهم‌الارث در خانه‌ی مذکور مالک و شریک یکدیگر می‫شوند. البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می‌شود (برای مثال یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ مشاع).

ادامه

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

نکته ی مهمی که در خصوص اجاره وجود دارد، تاریخ قرارداد اجاره است. بدین نحو که در اجاره ی ملک تجاری، اگر  قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده‌ باشد، مشمول قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است.

تعریف : سرقفلی مبلغی است که موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت می کند و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره  میدهد، بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاک تجاری وجود دارد.

حق سرقفلی در قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ ایران ماهیتی متمایز یافته است.بر مبنای قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ عقد اجاره اماکن تجاری، به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست.سرقفلی در این قانون با هیچ یک از قواعد حقوق قابل توجیه نمی‌باشد.

ادامه

خلع ید و تخلیه ید

اگر عنوان اشتباه برای دعوا انتخاب شود، به عنوان مثال جایی که باید دعوای خلع ید اقامه شود، تخلیه ید مطرح مطرح شود، دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می کند که نتیجه آن از دست رفتن مبلغی است که عنوان هزینه های دادرسی پرداخت شده است . بنابراین در دعاوی حقوقی پیامد مطرح کردن اشتباه یک دعوا، رد آن توسط دادگاه و از دست رفتن هزینه دادرسی است. به همین دلیل شناخت تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید اهمیت دارد.

تعریف دعوای خلع ید و تخلیه ید

دعوای خلع ید خواسته فردی است که مال غیر منقول او مانند آپارتمان، زمین و … از سوی دیگری بدون مجوز تصرف شده و متصرف از تحویل آن ملک خودداری می کند.

به عبارت دیگر خلع ید، عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول (خانه، مغازه، زمین، آپارتمان و …) به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه (امروزه شورای حل اختلاف) می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان ببخشد و ملک، زمین، مغازه یا آپارتمان وی را از تصرف متصرف خارج کرده و تحویل وی بدهد. اما تخلیه ید خواسته کسی است که ملک خود، اعم از اینکه منقول باشد یا غیر منقول ،را با مجوز به فرد دیگری می دهد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا پایان یافتن زمان قرارداد، از دادگاه تحصیل مال خود را می خواهد. «ید» در اینجا اصطلاحی است که به معنی تصرف استفاده می شود.

ادامه

تفکیک، افراز و تقسیم اراضی و املاک

پیش از پرداختن به این موضوع که افراز چیست، لازم است معنای برخی از اصطلاحات شرح داده شود.

مال مشاع: مالی که چند نفر مالک آن باشند بدون آن که سهم هرکدام از آنها به تفکیک مشخص باشد. جزء جزءِ مال مشاع در تملک مالکین آن است و نمی‌توان سهم اختصاصی هرکدام را مشخص کرد.

مال غیرمنقول: مال غیرمنقول در مقابل مال منقول قرار دارد و منظور از آن مالی است که قابل جابه ‌جایی نبوده یا در صورت جا‌به ‌جایی خسارت زیادی ببیند. زمین و ساختمان از جمله مهم‌ترین اموال غیر منقول‌ اند.

ادامه

تعدیل یا افزایش اجاره بها

تعدیل به معنای عادلانه کردن است. لذا هم افزایش اجاره بها به درخواست مالک، و هم کاهش اجاره بها به درخواست مستاجر، تعدیل نام دارد.

در قانون اجاره سال ۱۳۵۶، دعوای تعدیل اجاره ‌بها زمانی مطرح می‌شود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد.

ادامه

پیش فروش ساختمان

پیش فروش ساختمان ناظر به موردی است که بنایی که هنوز احداث نشده است، یا احداث شده است ولی تکمیل نشده است، به خریدار فروخته شود. پس از آنجا که هنوز بنایی ساخته نشده است یا بنای نیمه کاره وجود دارد، به جای عنوان فروش، از عنوان پیش فروش استفاده می شود. در این مبحث قصد داریم به مواد مهم و کاربردی قانون پیش فروش ساختمان و توضیح هریک بپردازیم.

طرفین قرارداد پیش فروش:

مالک رسمی زمین: پیش فروشنده

خریدار ملک مزبور: پیش خریدار

به موجب ماده۱: «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

ادامه

الزام به تنظيم سند رسمی

يکي از اختلافات رايجي که مردم را به دادگاه ها مي کشاند، بد قولي فروشنده در تنظيم سند رسمي است. وقتي دو نفر قرارداد خريد و فروش ملک يا خودرويي منعقد مي کنند، مالکيت آنها منتقل مي شود ولی با اين وجود تا زماني که سند مالکيت هم به نام خريدار صادر نشود او براي استفاده از ملک خود مشکلاتي خواهد داشت.

بد قولي فروشنده در انتقال سند سرانجام چاره اي جز مراجعه به دادگاه براي خريدار باقي نمي گذارد و از اينجاست که دعواي «الزام به تنظيم سند رسمي» شروع مي شود.

زمان موضوعیت یافتن دعوای الزام به تنظیم سند

هنگامی که مالی به موجب قولنامه عادی فروخته می شود و مقداری از مبلغ مال مورد معامله پرداخت می شود، فروشنده و خریدار برای تاریخی معین متعهد می شوند که در دفترخانه برای پرداخت مابقی ثمن مورد معامله توسط خریدار، و تنظیم سند رسمی توسط فروشنده، حاضر شوند. حال در مواقعی که فروشنده از حضور خود جهت تنظیم سند رسمی خودداری کند، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی  توسط فروشنده به دادگاه مطرح خواهد شد. (دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود).

ادامه

الزام به ایفای تعهدات قراردادی ساخت و ساز و تحویل

قراردادهای مشارکت در ساخت در وهله ی اول یک عمل حقوقی هستند که شرایط و ضوابط آن طبق قانون معین می شود.

تعریف تعهد قراردادی

زمانی که دو طرف اقدام به انعقاد قرارداد می نمایند، ملتزم به ایفاء تعهداتی در مقابل یکدیگر می گردند که به این نوع تعهدات، تعهدات قراردادی گفته می شود و طرفین اغلب ضمانت عدم اجرای این تعهدات را در قرارداد پیش بینی و مشخص می نمایند که می تواند به ازاء زمان معین، پرداخت وجه نقد یا مال دیگر یا انجام عملی باشد. حال هرگاه یکی از طرفین از انجام این تعهدات که موعد آن سررسیده است استنکاف ورزد، طرف مقابل می تواند الزام طرف دیگر به انجام تعهد را از دادگاه درخواست نماید.

ادامه