الزام به ایفای تعهدات قراردادی ساخت و ساز و تحویل

الزام به ایفای تعهدات قراردادی ساخت و ساز و تحویل

قراردادهای مشارکت در ساخت در وهله ی اول یک عمل حقوقی هستند که شرایط و ضوابط آن طبق قانون معین می شود.

تعریف تعهد قراردادی

زمانی که دو طرف اقدام به انعقاد قرارداد می نمایند، ملتزم به ایفاء تعهداتی در مقابل یکدیگر می گردند که به این نوع تعهدات، تعهدات قراردادی گفته می شود و طرفین اغلب ضمانت عدم اجرای این تعهدات را در قرارداد پیش بینی و مشخص می نمایند که می تواند به ازاء زمان معین، پرداخت وجه نقد یا مال دیگر یا انجام عملی باشد. حال هرگاه یکی از طرفین از انجام این تعهدات که موعد آن سررسیده است استنکاف ورزد، طرف مقابل می تواند الزام طرف دیگر به انجام تعهد را از دادگاه درخواست نماید.

ضرورت اجرای مورد قرارداد

اثر اصلی قرارداد، پیدایش وظیفه قانونی بر اجرای عمل مثبت یا منفی مورد قرارداد، یعنی انجام یا ترک فعلی است که یکی از دو طرف در برابر دیگری یا هر دو طرف در برابر یکدیگر به عهده می گیرند.

این وظیفه قانونی که در علم حقوق به آن تعهد گفته می شود، در عقد یک تعهدی، بر عهده ی یکی از دو طرف در برابر طرف دیگر و در عقد دو عهدی بر عهده ی هر یک از دو طرف در برابر طرف دیگر ثابت می گردد.

متعهد، متعهدله و متعهد به

در اصطلاح حقوقی، طرفی که در برابر طرف دیگر انجام یا ترک فعلی را به عهده می گیرد «متعهد» و طرفی که انجام یا ترک فعل به سود او تعهد می شود «متعهدله» و عملی که به عهده گرفته می شود «متعهد به» یا موضوع تعهد، خوانده می شود.

اصل لزوم

اصل یا قاعده ی که در ماده ۲۱۹ قانون مدنی با عبارت «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است، مگر اینکه رضای طرفین اقاله یا به علت قانون فسخ شود.»، انعکاس از این ضرورت و لزوم در دستگاه قانونی است.

نکته ی قابل ذکر اینکه نیروی الزامی تعهد تنها مربوط به متعهد نیست بلکه دامن گیر وراث او در حدود اموال بر جا مانده از متعهد نیز خواهد بود و پس از فوت متعهد، وراث او در حدود اموال موروثی، موظف بر اجرای تعهد است، مگر اینکه مورد تعهد عمل مقید به مباشرت متعهد باشد که در این صورت با فوت متعهد، تعهد مزبور ساقط خواهد شد، مانند تعهد نقاش معروف به ترسیم تابلوی خاص، زیرا تعهد دین است که باید از اموال مدیون ادا گردد.

ضمانت اجرای عدم انجام تعهد

متعهد باید آنچه را که بر عهده گرفته است، اجرا کند و در صورت خودداری از اجرای تعهد، از راههایی که قانون پیش بینی کرده است، به تقاضای متعهد له، اجبار بر انجام تعهد می شود و یا این که تعهد به حساب و هزینه متعهد اجرا می گردد. (ماده ۲۲۰ و ۲۲۲ قانون مدنی)

ماده ی۲۲۰ قانون مدنی مقرر می ادارد: «عقود نه فقط متعاملین را بر اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند.» همچنین ماده ۲۲۲ قانون مدنی اعلام می کند:«در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده فوق حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه مخارج آن محکوم نماید.

در این میان، هر گاه در خودداری از انجام تعهد یا تأخیر در انجام آن، خسارتی به متعهد له وارد شود، متعهد ملزم به جبران آن خواهد شد. (مواد ۲۲۱ و ۲۲۶ به بعد قانون مدنی و ماده ۵۱۵ قانون آئین دادرسی مدنی)

دادگاه صالح و هزینه دادرسی الزام به انجام تعهد و جبران خسارت

دادگاه صالح و هزینه دادرسی با توجه به نوع تعهد و خواسته ای که به دنبال اجرای آن هستیم تعیین می شود و به طور کلی با توجه به ماده ۱۱ قانون آئین دادرسی مدنی دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده، در حوزه ی قضایی آن اقامتگاه دارد.

دعوای الزام سازنده به ایفای تعهدات

زمانی که به موجب قراردادی شخصی متعهد به ساخت یک بنا و تحویل آن می شود،باید در موعد مقرر و با همان شرایطی که بین طرفین معین شده است، به تعدات خودش عمل کند.

در صورتی که سازنده از انجام وظایف و تعهدات خود در قرارداد مشارکت در ساخت امتناع نمود مالک باید با مراجعه به دادگاه صالح، که محل اقامت خوانده (سازنده) می باشد دعوای الزام به تعهد سازنده را بخواهد و در صورتی که سازنده از ایفاء تعهد خود سر باز زند مالک می تواند به خرج متعهد مورد تعهد را خود انجام دهد و هزینه دادرسی این قبیل دعاوی برابر با هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی می باشد.

در اینگونه موارد که سازنده از ایفای تکالیف قانونی  خود مبنی بر ساخت و ساز سرباز می زند،می توان اجبار وی را برابر مقررات قانونی از دادگاه صالح خواست و در صورت عدم امکان الزام وی میتوان قرارداد را فسخ کرد.