نویسندهک نویسنده 1

تفکیک، افراز و تقسیم اراضی و املاک

پیش از پرداختن به این موضوع که افراز چیست، لازم است معنای برخی از اصطلاحات شرح داده شود.

مال مشاع: مالی که چند نفر مالک آن باشند بدون آن که سهم هرکدام از آنها به تفکیک مشخص باشد. جزء جزءِ مال مشاع در تملک مالکین آن است و نمی‌توان سهم اختصاصی هرکدام را مشخص کرد.

مال غیرمنقول: مال غیرمنقول در مقابل مال منقول قرار دارد و منظور از آن مالی است که قابل جابه ‌جایی نبوده یا در صورت جا‌به ‌جایی خسارت زیادی ببیند. زمین و ساختمان از جمله مهم‌ترین اموال غیر منقول‌ اند.

ادامه

تعدیل یا افزایش اجاره بها

تعدیل به معنای عادلانه کردن است. لذا هم افزایش اجاره بها به درخواست مالک، و هم کاهش اجاره بها به درخواست مستاجر، تعدیل نام دارد.

در قانون اجاره سال ۱۳۵۶، دعوای تعدیل اجاره ‌بها زمانی مطرح می‌شود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد.

ادامه

پیش فروش ساختمان

پیش فروش ساختمان ناظر به موردی است که بنایی که هنوز احداث نشده است، یا احداث شده است ولی تکمیل نشده است، به خریدار فروخته شود. پس از آنجا که هنوز بنایی ساخته نشده است یا بنای نیمه کاره وجود دارد، به جای عنوان فروش، از عنوان پیش فروش استفاده می شود. در این مبحث قصد داریم به مواد مهم و کاربردی قانون پیش فروش ساختمان و توضیح هریک بپردازیم.

طرفین قرارداد پیش فروش:

مالک رسمی زمین: پیش فروشنده

خریدار ملک مزبور: پیش خریدار

به موجب ماده۱: «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

ادامه

الزام به تنظيم سند رسمی

يکي از اختلافات رايجي که مردم را به دادگاه ها مي کشاند، بد قولي فروشنده در تنظيم سند رسمي است. وقتي دو نفر قرارداد خريد و فروش ملک يا خودرويي منعقد مي کنند، مالکيت آنها منتقل مي شود ولی با اين وجود تا زماني که سند مالکيت هم به نام خريدار صادر نشود او براي استفاده از ملک خود مشکلاتي خواهد داشت.

بد قولي فروشنده در انتقال سند سرانجام چاره اي جز مراجعه به دادگاه براي خريدار باقي نمي گذارد و از اينجاست که دعواي «الزام به تنظيم سند رسمي» شروع مي شود.

زمان موضوعیت یافتن دعوای الزام به تنظیم سند

هنگامی که مالی به موجب قولنامه عادی فروخته می شود و مقداری از مبلغ مال مورد معامله پرداخت می شود، فروشنده و خریدار برای تاریخی معین متعهد می شوند که در دفترخانه برای پرداخت مابقی ثمن مورد معامله توسط خریدار، و تنظیم سند رسمی توسط فروشنده، حاضر شوند. حال در مواقعی که فروشنده از حضور خود جهت تنظیم سند رسمی خودداری کند، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی  توسط فروشنده به دادگاه مطرح خواهد شد. (دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود).

ادامه

الزام به ایفای تعهدات قراردادی ساخت و ساز و تحویل

قراردادهای مشارکت در ساخت در وهله ی اول یک عمل حقوقی هستند که شرایط و ضوابط آن طبق قانون معین می شود.

تعریف تعهد قراردادی

زمانی که دو طرف اقدام به انعقاد قرارداد می نمایند، ملتزم به ایفاء تعهداتی در مقابل یکدیگر می گردند که به این نوع تعهدات، تعهدات قراردادی گفته می شود و طرفین اغلب ضمانت عدم اجرای این تعهدات را در قرارداد پیش بینی و مشخص می نمایند که می تواند به ازاء زمان معین، پرداخت وجه نقد یا مال دیگر یا انجام عملی باشد. حال هرگاه یکی از طرفین از انجام این تعهدات که موعد آن سررسیده است استنکاف ورزد، طرف مقابل می تواند الزام طرف دیگر به انجام تعهد را از دادگاه درخواست نماید.

ادامه