سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

 

نکته ی مهمی که در خصوص اجاره وجود دارد، تاریخ قرارداد اجاره است. بدین نحو که در اجاره ی ملک تجاری، اگر  قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده‌ باشد، مشمول قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است.

 

تعریف : سرقفلی مبلغی است که موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت می کند و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره  میدهد، بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاک تجاری وجود دارد.

 

حق سرقفلی در قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ ایران ماهیتی متمایز یافته است.بر مبنای قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ عقد اجاره اماکن تجاری، به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست.سرقفلی در این قانون با هیچ یک از قواعد حقوق قابل توجیه نمی‌باشد.

 

در قانون سال ۱۳۵۶ لفظ سرقفلی به کار نرفته است، همانطور که در قانون سال ۱۳۷۶ لفظ حق کسب و پیشه به کار نرفته است لذا ما در قوانین مدون، با دو کلمه روبرو می‌شویم: سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت. در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده‌ و با معانی مختلف مطرح شده‌اند. اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند. در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید. در نتیجه بعد از اینکه مستأجر، کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند. پس این دو در ماهیت کاملاً باهم متفاوت هستند.

انتقال سر قفلی

 

در قراردادهای سال ۷۶ اصل بر این است که مستاجر حق انتقال اجاره به دیگری را دارد مگر اینکه به موجب توافق این حق از وی سلب شده باشد اما در قراردادهای سال ۵۶ اصل بر این است که مستاجر حق انتقال اجاره به دیگری را ندارد، لذا برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است این عبارت به صراحت در سند ذکر شده باشد: «حق انتقال به غیر را دارد.» بنابراین، مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن این عبارت، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که حق انتقال به غیر در سند سرقفلی تصریح نشده باشد و مالک هم راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. اگر هم به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک، از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

 

اگر مستاجر ترتیبات فوق را (مراجعه به دادگاه) رعایت نکند، نه تنها  موجر حق فسخ قرارداد را دارد بلکه مستاجر فقط حق دریافت نصف سرقفلی را دارد

موجبات اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی

 

ساقط شدن حق کسب و پیشه و سرقفلی در چهار حالت امکان دارد:

 

نخست، انتقال به غیر: در صورتی که با نبود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال  سرقفلی کند، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند.

 

دوم، تغییر شغل: یکی از اقداماتی که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود، تغییر دادن شغل است. اگر در سند سرقفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شده باشد و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک، اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت هیچ مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.

 

سوم، تعدی و تفریط: تعدی به معنی تجاوز از حدود اذن (اجازه) مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری است. تفریط هم به معنی انجام نشدن تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. با این توضیح، در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند، حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.

 

چهارم، پرداخت نکردن اجاره ‌بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی، عدم پرداخت اجاره‌ بها است. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه، اجاره ‌بهای مالک را بپردازد.

 

صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه، اجاره ‌بهای مالک را بپردازد. قانون هیچ بهانه ‌ای را برای پرداخت نکردن اجاره‌ بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی‌پذیرد و در صورت پرداخت نشدن اجاره‌ بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه، پرداخت آن را درخواست کند و هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مستاجر برای بار سوم اجاره ‌بها را به ‌موقع پرداخت نکند، مالک ملک می‌تواند برای درخواست اجاره ‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *