قرارداد اجاره ملک تجاری
موضوع عقد اجاره و سرقفلی اماکن تجاری یکی از رایج ترین اموری است که درقوانین و نظام حقوقی کشورمان جایگاه ویژه ای داشته و دارد و درحال‌حاضر نیز بدلیل بروز اختلافات و تنازعات در روابط مالکین ومستاجرین بخش بزرگی از پرونده‌های حقوقی مطرح در مراجع قضائی را شامل می‌شود.
مستاجر چه تکالیفی در مقابل موجر دارد؟
پرداخت كرایه: معمولا پرداخت كرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت كند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی كه مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن كامل می كند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی كه مستاجر رهن كامل می كند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا كرایه ای در كار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت كم باشد موجر اجاره بها (كرایه) هم می گیرد.
تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.
انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره: اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و كلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این كارها را انجام دهد.
پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می كند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت كند.
جلوگیری نكردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر كلی پیدا كند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت كند.
خودداری از ورود خسارت به محل اجاره: مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده كند كه خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران كند.
خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای: اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره كرده باشد (مثلا طلا فروشی) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
انعقاد قرارداد اجاره ملک تجاری مطابق قانون سال ۱۳۷۶ چه شرایطی دارد؟
قراردادهای عادی اجاره برای این که مشمول مقررات این قانون قرار گیرد باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود.
مهترین نکته آن امضاء اجاره نامه توسط دو نفر شاهد است لذا اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد ولی طرفین، قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون مثلا ۱۳۷۸ تمدید كرده باشند قراردادشان مشمول قانون سال ۷۶ نخواهد بود و روابطشان بر مبنای قانون سال۱۳۵۶ تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آنها رفتار می‌شود.
اگر قرارداد بر مبنای قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم شود حق سرقفلی تعلق میگیرد؟
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند میتواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و پس از انقضاء مدت اجاره و تخلیه عین مستاجره، می‌بایست حق سرقفلی مستاجر را به نرخ و قیمت روز پرداخت كند اما اگر برای این امر بین طرفین توافقی وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین كارشناس، قیمت عادله روز را تعیین می‌كند.
كارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله، مكان تجاری و نحوه استفاده از آن و موقعیت ملك و … را در نظر میگیرد و البته چنانچه هر یك از طرفین نسبت به نظر کارشناس اعتراض داشته باشند، می‌توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر به هیات سه نفره از كارشناسان را نمایند.
اگر مالك هنگام اجاره مبلغ سرقفلی را نگرفته باشد مستاجر میتواند سرقفلی را به دیگری واگذار کند؟
چنانچه مالك سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره، مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی را از مالك ندارد و با پایان مدت اجاره مكلف است مغازه را تخلیه كند و اگر مدعی حقی است باید به كسی كه ملك را از او اجاره كرده، رجوع كند.
اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد میتواند مالك را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری كند؟
چنانچه مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالك باز هم حق انتقال به غیر نداشته و پس از پایان مدت اجاره مكلف به تخلیه مغازه است و در این فرض كه سرقفلی به مالك پرداخته مالك باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.
آیا حق كسب و پیشه به مستاجری كه مطابق قانون سال ۷۶ قرارداد اجاره تنظیم كرده، تعلق میگیرد؟
اصولا برابر قانون سال ۷۶ اصل بر آن است كه حق كسب و پیشه وجود نداشته باشد مگر آن كه دو شرط وجود داشته باشد:
ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی كه ملك مورد اجاره در تصرف مستاجر است مالك حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملك را ندارد و متعهد شود هر ساله ملك را به همان مبلغ به او واگذار كند در این صورت مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالك یا مستاجر دیگر دریافت كند.
در ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك، ملك را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت كند.
مستاجری که حق سرقفلی پرداخت نکرده میتواند حق کسب و پیشه دریافت کند؟
خیر، برابر قانون سال ۷۶ تنها در صورتی كه مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالك پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالك به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.
اگر مغازه بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال ۷۶ به اجاره واگذار شود و بدون رضایت موجر به غیر واگذار شود در صورت صدور حكم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستاجر یا متصرف مغازه استحقاق دریافت نصف حق سرقفلی را دارد.
مراحل تنظیم قرارداد اجاره ملک تجاری توسط وکیل
شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور قراردادها و امور ملکی را دارید.(برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات قرارداد و توافقات مربوط به آن را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
در این مرحله وکیل مراحل قانونی و توضیحات لازم برای تنظیم قرارداد را انجام خواهد داد.
مدارک لازم برای قرارداد اجاره ملک تجاری توسط وکیل
مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی طرفین قرارداد
ارائه سند و یا مدرک و یا قولنامه و توافقات دو طرف قرارداد