قرارداد اجاره ملک مسکونی
افرادی که اصطلاحاً بنگاهی نامیده می‌شوند، سعی می‌کند نه سیخ بسوزد، نه کباب. مالک و مستأجر هم که هر کدام دارند ساز خود را می‌زنند. در این میان بنگاهی سعی می‌کند وسط ماجرا را بگیرد، مبادا معامله به هم بخورد و دستش از کمیسیون چرب دریافتی کوتاه بماند. بلند می‌گوید: «صلوات بفرستید.» صلوات می فرستند و مرد بنگاه‌دار کاغذ بزرگ اجاره‌نامچه را روی میز پهن می‌کند و شروع می کند به نوشتن.
اگر بگوییم ارزش قانونی سندی که بنگاهی می‌نویسد با ارزش یک برگ کاغذ که مالک و مستأجر در منزل خودشان بنویسند، فرق چندانی ندارد، بیراه نگفته‌ایم.
قطعاً اگر به هر دوطرف بگویی همین اجاره نامه را به جای آن که در بنگاه مشاور املاک بنویسی، می‌توانی در دفترخانه سر خیابان، و صدالبته محکم‌تر هم بنویسی، چشمانشان گرد می‌شود؛ چون فکر می‌کنند دفاتر اسناد رسمی، تنها جایی برای ثبت خرید و فروش هستند و غیر از این کاری نمی‌کنند، اگر هم مطلع باشند از ترس هزینه پای‌شان را به دفترخانه نمی‌گذارند.
تعریف اجاره
اجاره عقدی است كه برابر آن اجاره‌كننده مالك منافع عین مال موضوع اجاره می‌شود اجاره ممكن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنكه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده كند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
اصطلاحات و ارکان قرارداد اجاره
عقد اجاره: قرارداد اجاره
مستأجر: اجاره كننده
مؤجر: اجاره دهنده
عين مستأجر: مورد اجاره
مال‌الاجاره: اجاره بها
مزایای تخلیه محل اجاره با سند رسمی
اگر سند اجاره رسمی است برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجراییه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می‌آید دفترخانه نیز پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجراییه را ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌فرستد و اداره ثبت طی ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می‌کند.
مأمور اجرا نیز مکلف است طی ۴۸ ساعت اجراییه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.
دردسرهای تخلیه ملک با اسناد عادی
پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر محلی که اجاره کرده را تخلیه نکند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند، عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود:
دادخواست تخلیه ید مشتمل بر نام و نام خانوادگی، محل اقامت مستأجر، مشخصات عین مستأجره، تاریخ سند اجاره، کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک است.
شورای حل اختلاف یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می‌کند وقتی مالکیت موجر را احراز کرد، دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.
اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر است.
مزایای منحصر به فرد سند رسمی
مالک و مستأجر مبایعه‌نامه به دست از بنگاه بیرون آمدند. مرد مستأجر چند متر جلوتر چشمش به یک دفتر اسناد رسمی افتاد. قدم‌هایش آرامتر شد و با خود فکر کرد، آیا در دفترخانه‌ها هم سند اجاره می‌نویسند؟ پس تکلیف هولوگرام چه می‌شود؟ مگر بدون آن می‌شود پیگیری‌های قضایی کرد؟ حتماً هزینه سندی که در دفترخانه نوشته می‌شود هم خیلی بالاتر است، با این رقم‌های نجومی اجاره خانه حتماً پورسانت بالایی از هر دوطرف می‌گیرند! اصلاً چه فرقی بین مبایعه نامه‌ای که الان در بنگاه نوشتیم و سندی که در دفتر اسناد رسمی نوشته می‌شود وجود دارد؟ در آستانه پنجاه سالگی هنوز فرق بین این‌ها را نمی‌دانم.
بالاخره راه خود را کج کرد تا جواب همه این سؤالات را پیدا کند ولی حیف که چند ساعتی دیرتر به این نتیجه رسیده بود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد حجم زیادی از پرونده‌های تشکیل شده در محاکم قضایی به علت ثبت مبایعه نامه و قولنامه عادی در بنگاههای املاک است و دیگر جای بحثی باقی نمی‌ماند.
در حال حاضر پرونده‌هایی که برای ملک در دادگستری مفتوح مانده به خاطر دعاوی ناشی از قراردادهای عادی در بنگاههای کشور است.
حتی دیده ایم که برخی وجود کد رهگیری و هولوگرام را به عنوان یک برتری برای سند عادی اغراق می‌کنند، اما باید به مردم اطلاع رسانی کرد که اعتبار سند عادی یا رسمی را قانون معین می‌کند، نه ابعاد و شکل و شمایل آن. سند عادی در ذات خود از پشتوانه قانونی برخوردار نیست و هرچه ضریب امنیتی، هولوگرام، سریال، فرم، طرح و… هم داشته باشد، بازهم یک سند عادی محسوب می‌شود.
مزایای زیاد سند رسمی مانند قاطع و رافع دعوی بودن و تحت تأثیر مرور زمان قرار نگرفتن، غیرقابل انکار و تردید بودن و قابل استناد و معتبر بودن تاریخ سند رسمی و لازم الاجرا بودن آن و سایر پشتوانه‌ها و حمایت‌های قانونی، اعتبار سند رسمی را از اسناد عادی متمایز کرده است و قانونگذار نیز صلاحیت ذاتی دفاتر اسنادرسمی را چه در قانون مدنی و چه در قانون ثبت، تنظیم و ثبت اسناد رسمی قرار داده است.
هر سند رسمی معتبر است مگر این که خلاف آن در دادگاه صالح اثبات شود و در مقابل، اسناد عادی، نیازمند اثبات در دادگاه صالح به جهت کسب اعتبار قانونی هستند، به همین دلیل است که اسناد رسمی، به خودی خود لازم‌الاجرا هستند و این، مزیت حقوقی منحصر به فرد سند رسمی برای برتری نسبت به سند عادی است.
از وقتی بنگاههای املاک به تنظیم مبایعه نامه عادی و اجاره نامه روی آوردند معضلی را گریبانگیر مردم کرده و گرفتاری‌‌های فراوانی در این زمینه پیش آمده و زندگی و امنیت روانی و مالی مردم را به مخاطره انداخته و این مشکلات پیامد نامطلوب چنین عملکردی بوده است.
یادآور میشویم که اگر هم شما قصد داشتید که یک قرارداد اجاره ملک مسکونی را تنظیم نمائید بهتر است که برای با وکیل متخصص قراردادها مشورت کنید و یا تنظیم قرارداد را به وکیل متخصص و با تجربه بسپارید.
هزینه‌هایی که بر عهده مستاجر است
مالیات بر درآمد و مشاغل (اداری- تجاری)
هزینه‌های جزئی مربوط به استفاده از مورد اجاره
هزینه‌های مصرفی آب، برق، گاز، تلفن، شارژ و فاضلاب شهری
هزینه نگهداری آپارتمان (حق شارژ و غیره) و همچنین افزایش احتمالی آن
هزینه‌هایی که بر عهده موجر است
مالیات مستغلات و تعمیرات اساسی و عوارض شهرداری
هزینه تعمیرات و هزینه‌های کلی از قبیل نصب و راه‌اندازی به منظور بهره‌برداری از دستگاه تهویه، شوفاژ، کولر، آسانسور و شبکه آب، برق و گاز
اجرت المثل در قرارداد اجاره
اجرت و بهائی كه برای یك كالا یا خدمات بر مبنای قیمت كالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود بدون آنكه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی كرده باشند. اجرت‌المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می‌گیرد.
مثلا در صورتیکه مستاجر با موجر توافق کرده باشد که در قبال اجاره ملک مسکونی ماهیانه دو میلیون تومان پرداخت کند به این اجرت المسمی میگویند ولی در صورتیکه تعیین نشده باشد اجرت المثل خواهند گفت.
نکات مهم در اجاره ملک مسکونی
اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی كند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
مستأجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت كند و در مقابل از موجر رسید دریافت كند.
پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مود اجاره امتناع كند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت.
اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر آنكه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط كرده باشد.
اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی كه اجاره كرده ساخت و ساز كند یا درختی بكارد موجر حق دارد كه آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستأجر خواهد بود.
اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی كه در اجاره آمده استفاده كند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده كه این امكان برای استفاده مسكونی به اجاره داده می‌شود ولی مستأجر از آن استفاده تجاری كند.
در اجاره مسكن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها یكسال تعیین می‌گردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد كه بین موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتدای مدت ذكر نگردد زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. شروع عقد اجاره خواهد بود.
مراحل تنظیم قرارداد اجاره ملک مسکونی توسط وکیل
شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور قراردادها و امور ملکی را دارید.(برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات قرارداد و توافقات مربوط به آن را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
در این مرحله وکیل مراحل قانونی و توضیحات لازم برای تنظیم قرارداد را انجام خواهد داد.
مدارک لازم برای قرارداد اجاره ملک مسکونی توسط وکیل
مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی طرفین قرارداد
ارائه سند و یا مدرک و یا قولنامه و توافقات دو طرف قرارداد