قرارداد پیمانکاری – عمرانی – مهندسی
انعقاد قرارداد مهمترین بخش از فعالیت پیمانکاری است و منشا تعهد و التزام برای کارفرما و پیمانکاراست. در قرارداد پیمانکاری مواردی از قبیل مشخصات طرفین قرارداد، موضوع پیمان، مبلغ پیمان، مدت پیمان، تعهدات طرفین قرارداد و فسخ یا خاتمه پیمان مشخص میشود.
قرارداد پیمانكاری یكی از قراردادهای رایج در صنعت نفت است كه عبارت از، قراردادی است كه به موجب آن طرف قرارداد (پیمانكار) مسئولیت اجرای مفاد ذكر شده در قرارداد را به نمایندگی از صاحب كار (كارفرما) به عهده می گیرد. در این مختصر كه در پیش رو دارید به معرفی اجمالی و بیان مزایا و معایب چند قرارداد پیمانكاری پرداخته شده كه امید است درحد آشنایی مفیدفایده باشد.
موضوع قراردادهای پیمانکاری ممکن است ساختن یک دارایی یا داراییهایی باشد که در مجموع طرح واحدی را تشکیل میدهد.
بیشتر پروژه های ساختمانی، حاصل مشارکت کارفرما (مالک، صاحب کار)، مشاور و سازنده (پیمانکار) است.
زمانی که تصمیم به ساختن پروژه ای گرفته شد، ضروری است که از خدمات طراح استفاده شود. طرح، که نزدیک به اهداف پروژه مورد نظر است راهنمای مستند سازنده که اجرا کننده پروژه است، خواهد بود.
روابط و ترتیبات قراردادی بین این افراد، بنا به ماهیت و اندازه پروژه تغییر می کند. در مواردی، یکی از این افراد، ممکن است دو یا حتی هر سه نقش را ایفا کند. این نقشها را باید به درستی فهمید و به دقت ارزیابی کرد تا بتوان روابط قراردادی را که منجر به کارآمدترین شیوه تغییر پروژه می شوند، تعیین کرد. اصولاً روشهای مختلفی، برای عقد قرارداد (پیمان)، در صنعت عمران وجود دارد که مهمترین آنها در زیر بیان می شود:
پیمان با تعیین پیمان کار عمومی برای طرح های عمرانی چه شرایطی دارد؟
«روش پیمانکاری عمومی عبارتست از بستن قرارداد (پیمان) بین مالک و پیمانکار عمومی است. معمولاً در این روش، پیمانکار از راه مناقصه، انتخاب شده و اجرای پروژه به او واگذار می شود.»
در این روش، با آگهی عمومی یا ارسال دعوتنامه به شرکت ها، مشخصات پروژه مورد نظر و تاریخ برگزاری مناقصه برای فراخوان تمام افراد ذینفع شروع می شود. پس از برگزاری مناقصه و تعیین برنده مناقصه، قرارداد با برنده مناقصه، منعقد می شود. معمولاً در طرح های عمرانی، قرارداد بر اساس قیمت های پایه بهاء و بخشنامه ها و مصوبات سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور منعقد می شود.
در بعضی از طرح های بزرگ، پیمانکاران جداگانه ای برای قسمت های مختلف (پیمانکار ساختمانی و پیمانکار تأسیساتی) انتخاب شده و قراردادهای مستقل با آنها انعقاد می شود.
پیمانهای امانی نیاز به انعقاد قرارداد با پیمانکار خارجی میباشد؟
در روش امانی ساز، هیچ قرادادی با پیمانکار خارجی منعقد نمی شود و خودکارفرما، مسئولیت اجرای پروژه را به عهده می گیرد. در این صورت مواد و مصالح مورد نیاز پروژه و ماشین آلات را تأمین نموده و مدیرت اجرا را نیز بر عهده می گیرد. در واقع، در این نوع پیمانها کارفرما و پیمانکار، اشخاص حقوقی هستند. در این روش مناقصه برگزار نمی شود. بنابراین در وقت و هزینه صرف جویی شده و مشاور، نقش کمی ایفا می کند. معمولاً در پروژه های کوچک که نیاز به اتمام سریع آن پروژه است از این روش استفاده میشود.
در این روش دستگاه اجرایی یا کارفرما، فرد با افراد مورد اعتمادی را انتخاب نموده و بنا بر اعتماد به آنها، مسئولیت اجرای طرح را بر عهده آن می گذارند، بدیهی است در صورتیکه چند نفر انتخاب شوند از بین آنها یک نفر دارای اختیارات مدیر خواهد بود.
این افراد، ممکن است از کارمندان دستگاه اجرایی و یا خارج از پرسنل دستگاه اجرایی باشند.در ضمن، در بخش دولتی ممکن است مقررات ویژگی های خاص را برای اینگونه افراد تصریح کند.
به این ترتیب واحدی به نام واحد امانی، در داخل دستگاه اجرایی تأسیس می شود که اداره آنرا ، فرد یا افراد انتخاب شده فوق به عهده خواهند داشت. واحد امانی با سازماندهی تشکیلات کارگاه، اقدام به اجرای طرح می کند. کلیه هزینه هایی که واحد امانی در نظر می گیرد به طور مستقیم از طرف کارفرما، یا دستگاه اجرایی پرداخت می شود و در حالت کلی مدیریت واحد امانی از هزینه های کارگاه نفعی نمی برد و به دلیل رابطه استخدامی، فقط از دستگاه اجرایی حقوق می گیرد.
ممکن است برای سهولت کار دستگاه اجرایی، شماره حسابی را به نام واحد امانی در یکی از شعب بانک ها افتتاح نماید. به طور معمول، برداشت از این حساب با امضاء مسئول واحد امانی صاحب حساب دستگاه اجرایی یا نماینده او خواهد بود. در واقع خود مسئول واحد امانی به دلیل مورد اعتماد بودن برای دستگاه اجرایی نماینده رئیس دستگاه اجرایی نیز خواهد بود. در این روش، کارفرما از مزایای حذف هزینه های پیگیری، روش های مرسوم انعقاد قرارداد بهره می برد.
در زمان هم صرفه جویی می شود، به علاوه، در این روش سودی که پیمانکار عمومی تحصیل می کند حذف می شود. همچنین ادعا می شود که کاهش هزینه برای کار مهندسی و بازرسی نیز قابل تصور است. حتی در بعضی مواقع با درون سازمان پیمانی منعقد می شود با آن قسمت از سازمان که پیمان را بصورت امانی قبول نموده، کار را به پیمانکار واگذار می کند، در این صورت، قرارداد بین پیمانکار و قسمتی از سازمان که اجرای پروژه را تقبل نموده، منعقد می نماید.
مزایای قراردادهای دایمی چیست؟
با توجه به دوره مشخص داشتن و قابل برنامه ریزی بودن كار و اطلاع پیمانكار از اینكه می داند در دراز مدت سود بیشتر عاید او خواهد شد. به هنگام اعلام نرخ قیمت كمتری پیشنهاد می كند.
صرفه جویی در هزینه آماده سازی مقدمات پیمان و برگزاری مناقصه.
در خصوص تعمیرات اضطراری و نیاز به سرعت انتخاب پیمانكار این نوع قرارداد سبب افزایش بهره وری می گردد.
ارتباط بلند مدت پیمانكار و كارفرما موجب آگاهی پیمانكار از كیفیت و سرعت عمل درخواستی می شود.
كمك به كارفرما و پیمانكار در پیش بینی هزینه ها و پرداخت ها.
معایب قراردادهای دایمی چیست؟
بعلت عدم آگاهی برخی از پیمانكاران از سودناشی از دنباله داربودن كار، قیمت بالاتری پیشنهادكنند و علیرغم شایستگی از رقابت خارج گردند.
كاركرد مناسب و همراه با تأخیر پیمانكار در یك فاز سببی ایجاد جو بی اعتمادی نسبت به او گردد.
اگر مفاد پیمان به صورت منظم بازبینی نشود، ممكن است كارفرما بیش از هزینه های لازم پرداخت كند و مجددا” مناقصه را برگزار نماید.
روش سه عاملی یا پیمانی چیست؟
این روش همان روش سنتی (سه بخشی) اجرای پروژه‌های عمرانی میباشد. در این روش كارفرما طبق تشریفاتی به انتخاب گروه طراحی می‌پردازد و یك شركت مشاور مرتبط با زمینه پروژه را به كار می‌گیرد تا تمامی مراحل طراحی را انجام دهد، سپس اقدام به انتخاب پیمانكار جهت اجرای كار می‌نماید. هم اكنون اكثر پروژه‌های كشور با این روش انجام میشود.
این روش بر حسب مراحل اجرای پروژه به دو بخش تقسیم میشود.
روش پیمانی كل:
در این روش قرارداد با یك پیمانكار جهت اجرای كامل پروژه منعقد میشود. هر چند خود پیمانكار مجاز به انتخاب پیمانكاران جزء میباشد.
روش پیمانی جزء:
در این روش كارفرما بنا به دلایلی پروژه را به زیر پروژه‌ها تقسیم نموده و هر قسمت را به یك پیمانكار مجزا واگذار می‌نماید.
پیامدهای اتخاذ از روش سه عاملی چیست؟
افزایش دخالت كارفرما در مرحله اجرای پروژه با هدف مدیریت بر هزینه و زمان پروژه.
پیچیدگی قسمتهای مختلف پروژه و لزوم تفكیك قسمتهای مختلف كار و واگذاری هر یك به پیمانكار متخصص.
در مجموع مشخص بودن اجزاء پروژه در هنگام انتخاب پیمانكار در روش سه عاملی از جمله نقاط قوت این نوع قراردادهاست.
درحقیقت پیمانكار با شفافیت بیشتری ابعاد مختلف پروژه را بررسی می‌كند و شناخت دقیقی نسبت به پروژه خواهد داشت.
این در حالی است كه از معایب این روش تفاوت در نوع نگرش طراح و مجری میباشد. مجری (پیمانكار) درگیر مسائل طراحی نمی‌باشد و از طرفی طراح ( مشاور ) نیز به مشكلات اجرا توجه نمی‌كند. عدم همسونگری این دو عامل، تامین اهداف پروژه و كارفرما را مورد تهدید قرار میدهد.
مراحل تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توسط وکیل
شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور قراردادها و امور ملکی را دارید.(برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات قرارداد و توافقات مربوط به آن را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
در این مرحله وکیل مراحل قانونی و توضیحات لازم را برای تنظیم قرارداد را انجام خواهد داد.
مدارک لازم برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توسط وکیل
مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی طرفین قرارداد
ارائه سند و یا مدرک و یا قولنامه و توافقات دو طرف قرارداد
مشاوره حضوری و قبول وکالت با وکلای متخصص پایه یک دادگستری تهرا