قرارداد حق دسترسی – حق ارتفاق
حقوق ارتفاقی که اشخاص ممکن است در ملک دیگری داشته باشند، به لحاظ شرایط و موقعیت دو ملک متفاوت و متعدد است و در قانون مدنی بعضی از این حقوق به صراحت نام برده شده است، از جمله حق داشتن مجرای فاضلاب یا آب باران در زمین و خانه دیگری و حقوق ارتفاقی دیگری چون حق مرور و حق مجرای آب و حق داشتن درب و شبکه و ناودان و حق شرب میباشد.
مثال اول اگر شما یک کشاورز باشید و برای آبیاری زمین خود ناگزیر شوید از زمین همسایه عبور کنید شما در زمین همسایه حق ارتفاق دارید در این مثال حق ارتفاق شما عبارت است از حق عبور؛ یعنی شما به موجب این حق میتوانید از زمین همسایه عبور کنید.
مثال دوم را در زندگی شهری و آپارتمان نشینی بیان میکنیم؛ فرض کنید دو ساختمان در کنار هم هستند که راه عبور یکی از آنها از محوطه حیاط ساختمان کناری است به عبارتی پلهای ساختمان در محوطه‌ی ساختمان کناری باشد این هم مثالی از حق ارتفاق است.
حق داشتن مجرای آب در ملک دیگری یا داشتن درب در ملک دیگری نیز از سایر مصادیق حق ارتفاق است؛ اکنون که با ذکر این مثال‌ها با مفهوم حق ارتفاق آشنا شدید به توضیح این حق میپردازیم.
از مثالهای مذکور به خوبی آشکار است که حق ارتفاق (قرارداد حق دسترسی) حقی است وابسته به وجود ملک و به این سبب در تعریف حق ارتفاق باید بگوییم حقی است که برای اشخاص به تبع مالکیت ایشان در املاکِ واجدِ حقِ ارتفاق در ملک دیگری ایجاد میشود.
بنابراین از ویژگی‌های بارز حق ارتفاق که وجه ممیز این حق از سایر حقوق است و از تعریف بالا نیز برمی‌آید این است که حق ارتفاق حقی قائم به ملک است نه به شخص. به این معنی که به تبع ملک وجود دارد و وابسته به شخص نیست. بنابراین اگر شخص الف مالک ملکی باشد که نسبت به ملک مجاور حق ارتفاقی مثلا از نوع حق عبور و مرور دارد و شخص الف این ملک را به شخص ب بفروشد حق ارتفاق به جهت تغییر مالک از بین نمیرود و ملک مذکور همچنان نسبت به ملک مجاور حق عبور را دارد.
مال موضوع حق انتفاع دارای دو صاحب حق است:
منتفع، كه حق استفاده و بهره‌برداری از عین به او واگذار شده است.
مالک، كه صاحب عین است و در اثر قرارداد، سهم بزرگی از حقوق خود را به منتفع واگذار كرده است.
حق انتفاع به معنی خاص به چند دسته تقسیم میشود؟
الف) عُمری: كه به موجب قراردادی حق استفاده از ملک به مدت عمر خود مالک یا عمر منتفع یا شخص دیگری به منتفع واگذار شده باشد. به دلیل اینکه مدت واگذاری و قرارداد به مدت عمر مالک یا طرف قرارداد یا شخص دیگری بیرون از قرارداد است، به این قرارداد، عمری گفته میشود.
ب) رُقبی: اگر مدت حق انتفاع معین باشد، به این حق انتفاع رقبی گفته میشود.
ج) سُكنی: اگر حق انتفاع در مورد سكونت در مسكنی باشد، حق سكنی نامیده میشود. این حق ممكن است به مدت عمر مالک یا منتفع یا شخص ثالث یا به مدت معین باشد.
شرایط دادن حق انتفاع به اشخاص چیست؟
حق انتفاع با عقد و قرارداد ایجاد میشود.
موضوع حق انتفاع باید مالی باشد كه استفاده از آن موجب از بین رفتن خود مال و عین آن نباشد.
دارنده حق انتفاع (منتفع) باید در حین و زمان عقد موجود باشد.
در حق انتفاع، قبض و تسلط منتفع بر مال مورد انتفاع شرط صحت عقد است.
ماهیت حقوقی حق انتفاع چیست؟
پس از واگذارى حق انتفاع، منتفع نسبت به مال مورد حق انتفاع، صاحب حق مىشود. حق عبارت است از سلطه و امتیازی که یک شخص بر مالی (حق عینی) یا بر شخص دیگر(حق دینی) یا بر یک رابطه حقوقی (مانند حق فسخ) دارد.
اما اذن فاقد چنین ویژگی است. به واسطه اذن هیچ حقی برای فرد ماذون به وجود نمی‌آید بلکه تنها او میتواند از آن مال استفاده کند. در عقد عاریه نیز چنین است و مستعیر تنها ماذون در بهره بردن از مال مورد عاریه است اما در حق انتفاع فرد محق است.
از طریق اذن، براى مأذون حقِ انتفاع پیدا نمیشود؛ بلكه انتفاع بر وى مباح میشود و دیگر انتفاع از مال براى او، ممنوع و تجاوز به حق غیر به شمار نمیاید. از این رو در حق انتفاع، منتفع میتواند آن را به دیگرى واگذار یا چنانچه فوت کند، حق مالی وی به وراثش می‌رسد.
در مقابل، مأذون از چنین حقى بهره‌مند نمیشود و با فوت او امکان استفاده از بین می‌رود. مثلاْ هرگاه كسى دیگرى را به منزل خویش دعوت كند، میهمان میتواند از آنچه براى او حاضر مىكنند، بهره ببرد، از خوردنیها بخورد و از نوشیدنیها بنوشد، اما حقى نسبت به آنها پیدا نمىكند و نمىتواند آنها را با خود ببرد یا به دیگرى اعطا كند.
فرق دیگری که بین حق انتفاع و اذن در انتفاع وجود دارد، این است که اگر حق در انتفاع به وجود آید، قرارداد منعقده لازم است اما قراردادی که در آن اذن در انتفاع داده شود جایز است. البته بر خلاف حق انتفاع که حتماْ باید به واسطه قرارداد منتقل شود اذن در انتفاع نیازی به قالب قراردادی ندارد.
تفاوت مالکیت منافع و حق انتفاع چیست؟
بین مالکیت منافع و حق انتفاع شباهت‌های زیادی وجود دارد اما از نظر ماهوی و عملی نباید آن دو را یکسان شمرد:
در مالکیت منافع، لحظه‌ها و ذره‌های منفعت در ملک صاحب آن به وجود می‌آید اما در حق انتفاع، منفعت به مالک عین تعلق دارد و در ملک او هم به وجود می‌آید و صاحب حق فقط میتواند از آن متنفع شود.
برای مثال در اجاره، مستاجر بر اثر عقد مالک منافع عین مستاجره میشود و میتواند آن را به دیگری منتقل کند اما در حق سکنی، صاحب حق، مالک منافع نیست تا حق تصرف در آن را داشته باشد و به همین جهت اجاره ملکی که موضوع حق انتفاع قرار گرفته، از طرف صاحب حق نیز صحیح نیست، مگر اینکه مقصود از اجاره واگذاری اصل حق باشد.به بیان دیگر مالکیت منفعت حقی است کامل که امتیازهای مالکیت را دارد. در حالی که حق انتفاع به آن حد کمال نرسیده و صاحب آن تنها از حق استعمال و انتفاع بهره‌مند است.
فرض کنیم باغی برای مدت دو سال به اجاره داده شود. در این مدت مستاجر مالک منافع باغ یعنی میوه‌های آن است؛ بنابراین در روزی که مدت اجاره پایان می‌یابد، آنچه از میوه‌ها بر سر درختان باقی است، به او تعلق دارد و میتواند پس از مدت اجاره نیز آنها را بچیند اما اگر حق انتفاع از همین باغ به مدت دو سال به او واگذار شده بود، چون منتفع، مالک منافع نمی‌شد، ذره‌های میوه نیز در ملک او به وجود نمی‌آمد و به صاحب اصلی باغ تعلق داشت. جز اینکه او می‌توانست طرف دو سال از آنها بهره‌برداری کند.
بنابراین در آخرین روز سال حق او نیز از بین می‌رفت و دیگر نمی‌توانست میوه‌هایی را که هنوز بر درخت باقی است، بچیند.
حق ارتفاق چه خصوصیاتی دارد؟
الف) حق ارتفاق قائم به ملك است و اختصاص به زمین دارد؛ یعنی اینكه به سود مالك زمین خاصی برقرار میشود و هر كسی كه مالك زمینی شد، میتواند از این حق استفاده كند. به طور معمول حق ارتفاق در دو زمین متصل و نزدیک به هم ایجاد میشود.
ب) حق ارتفاق تابع ملک و فرع بر مالكیت زمین است؛ به این معنا كه نمی‌توان آن را جداگانه به دیگری انتقال داد و همواره با زمین منتقل میشود.
ج) حق ارتفاق دائمی است؛ اگر چه مالک میتواند برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد كند.
د) حق ارتفاق قابل تقسیم نیست؛ منظور این است كه اگر حق ارتفاق به سود ملكی مشاع (مشترك) برقرار شده باشد، پس از تقسیم ملك، حق ارتفاق فقط به سود یكی نخواهد بود و هر كدام به طور مستقل حق استفاده از این حق را خواهند داشت، همان‌طور كه ماده ۱۰۳ قانون مدنی بیانگر آن است.
حق ارتفاق با چه شیوه هایی ایجاد میشود؟
قرارداد؛ به طور معمول حق ارتفاق با همین شیوه ایجاد میشود. همان‌طوری كه ماده ۹۴ قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌دارد كه صاحبان املاك می‌توانند در ملك خود هر حقی را كه بخواهند نسبت به دیگری ایجاد كنند. پس مالك زمین و ملك میتواند با قراردادی حق عبور یا حقوق دیگری را به شخصی واگذار كند.
قانون؛ ممكن است حق ارتفاق ناشی از حكم مستقیم قانون و مربوط به وضع طبیعی املاك باشد. مثلاً زمینی كه بالاتر از زمین دیگر است، بر حسب طبیعت كه قانون نیز آن را محترم می‌شمارد، دارای حق ارتفاق برای فاضلاب و آب باران نسبت به زمین پایین‌تر است؛ همان‌طور كه ماده ۹۵ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «هرگاه زمین یا خانه كسی، مجرای فاضلاب یا آب باران كسی بوده است، صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند از آن جلوگیری كند، مگر در صورتی كه عدم استحقاق او معلوم باشد.»
حق ارتفاق با حق انتفاع چه تفاوتهایی دارند؟
به طور کلی می‌توان تفاوت‌های حق ارتفاق و حق انتفاع را در موارد ذیل بیان کرد:
حق ارتفاق اختصاص به مال غیرمنقول دارد اما حق انتفاع ممكن است به مال منقول یا غیرمنقول اختصاص یابد.
حق ارتفاق برای ملك است اما حق انتفاع برای شخص.
حق ارتفاق دائمی است اما حق انتفاع جز در موارد خاص، موقت است.
چه شرایطی موجب زوال حق ارتفاق میشود؟
الف) عده‌ای معتقداند آنچه عنصر و خمیرمایه حق ارتفاق را تشکیل می‌دهد، عبارت است از:
وجود دو مال غیر منقول (از موارد ذاتی حق ارتفاق)
وجود امتیازی برای یکی به ضرر مالی دیگری.
تفاوت مالک آن دو مال است.
با توجه به این عناصر می‌توان به این نتیجه رسید که نبود هر یک از این موارد میتواند سبب زوال و پایان حق ارتفاق شود. به عنوان مثال هرگاه فردی حق ارتفاق را در یک ملک ایجاد کرد یا مالک آن دو ملک یکی بودند یا امتیاز برای دو طرف حق بود یا اموال از بین رفته بود، دیگر حق ارتفاق زایل شده و پایان ارتفاق است.
ب) از منظر برخی دیگر خصوصیات حق ارتفاق عبارت است از مواردی مانند: قائم به ملک بودن و اختصاص به زمین داشتن، تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین بودن حق ارتفاق، دایمی بودن و قابل تقسیم نبودن حق ارتفاق.
با توجه به این خصوصیات می‌توان به این نتیجه دست یافت که حق ارتفاق باید در زمین ایجاد شود، دائمی است و قائم به ملک است. بنابراین از بین رفتن یکی از این چهار خصوصیت باعث زوال حق ارتفاق و پایان آن است.
ج) از نگاهی دیگر ویژگی‌های حق ارتفاق عبارت از موارد ذیل است:
حق ارتفاق حقی عینی بوده و مربوط به اموال غیر منقول اصلی است.
حق ارتفاق تابع ملک است.
بنابراین با توجه به این ویژگی‌ها حق ارتفاق زمانی از بین می‌رود و زوال می‌یابد که هر دو ملک نابود شوند، چون دو ملک از ارکان این حق است و به نظر برخی تنها راه زوال حق ارتفاق همین است.
مراحل تنظیم قرارداد حق دسترسی توسط وکیل
شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور قراردادها را دارید.(برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات قرارداد و توافقات مربوط به آن را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
در این مرحله وکیل مراحل قانونی و توضیحات لازم را برای تنظیم قرارداد را انجام خواهد داد.
مدارک لازم برای تنظیم قرارداد حق دسترسی توسط وکیل
مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی طرفین قرارداد
ارائه سند و یا مدرک و یا قولنامه و توافقات دو طرف قرارداد