مشارکت در ساخت یا تولید
قراردادهای مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت و ساز یکی از انواع قراردادها ساخت و ساز است که در آن مالک زمین با شخص دیگر قرارداد منعقد می نماید یا در ازای ساختن پروژه ای ساختمانی در زمین مزبور، در آنچه ساخته می شود شریک گردد. در این حالت قیمت زمین محاسبه و به عنوان آورده ای مالک آن محسوب می شود. سازنده نیز سرمایه ای را برای احداث بنا منظور می نماید که آورده ی او محسوب است. این سرمایه ترکیبی از نیروی کار و تخصص سازنده و وجه نقد است .و جمع این آورده ها، مجموع سرمایه گذاری را تشکیل می دهد. براساس نسبت سنجی میان آورده های هر یک از مجموع سرمایه گذاری، سهم الشرکه ی هر طرف، از سازه ها تعیین می شود طرفین پس از پایان عملیات ساخت و ساز با توافق یکدیگر، سازه ها را به نسبت قدر السهم خود تقسیم و تفکیک می کنند و برای هر واحد، سند مجزا به نام مالک آن صادر می گردد.
طرفین عقد
با توجه به نص ماده ١٨٣ قانون مدنی که بیان داشته است: ” عقد عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آن ها باشد ” ، در این عقد هم دو نفر طرف قرارداد واقع می شوند که اولی مالک زمین است و دومی مجری طرح. و این دو در مقابل هم تعهداتی می نمایند که عبارت است از تعهد مالک به تسلیم زمین به عنوان سرمایه خود ، به مجری و در مقابل تعهد مجری به پرداخت هزینه های ساخت آپارتمان به عنوان سرمایه خود.
برای طرفین عقد به غیر از شرایط عمومی صحت معاملات و اهلیت طرفین آن ، شرط خاص دیگری دیده نمی شود و داشتن عقل و بلوغ و رشد برای داشتن اهلیت و صلاحیت انعقاد معامله کافی است، اما مالک می تواند حالات و به بیان بهتر وضعیت های مختلفی را داشته باشد به این ترتیب که مالک در صُوَر مختلفه می تواند مالک عین ، مالک منافع و یا به طور هم زمان مالک عین و منفعت باشد.
تعهدات طرفین
الف) تعهدات مالک
در مورد مالک زمین بارزترین موضوعی که در نگاه اول به چشم می آید این است که به نظر نمی رسد وی تعهدی اصلی تر و مهم تر از تسلیم و اقباض زمین به مجری طرح داشته باشد و در واقع با توجه به ذات این عقد می توان گفت نه تنها هیچ شرطی که بر خلاف این موضوع باشد ، صحیح نیست بلکه مبطل عقد نیز می باشد.
تسلیم زمین مورد معامله از لوازم عقد مشارکت مدنی می باشد و با توجه به قاعده ” اذن در شیء ، اذن در لوازم آن نیز هست ” ، مالک حتی در صورت عدم ذکر آن در قرارداد به آن ملزم می شود و مطابق اصول کلی می توان گفت در صورتی که در متن قرارداد قیدی از زمان تحویل زمین به مجری نشده باشد ، مالک به محض انعقاد عقد با توجه به آثار قانونی عقد ملزم به اقباض زمین می شود.
در این شرایط و با در نظر گرفتن موضوعات فوق اگر مالکی به تعهد خود عمل نکند باید ابتدائاً به قرارداد فیما بین طرفین رجوع کرده و بررسی کرد که در مفاد آن چه موضعی برای عدم انجام چنین تعهدی پیش بینی شده و اگر چنین حالتی در داخل قرارداد به عنوان یکی از شروط ضمن العقد درج شده باشد باید به آن عمل شود که در حال حاضر معمولاً چنین شرطی به صورت لحاظ کردن وجه التزامی بابت تخلف از شروط قرارداد ها در کلیه قرارداد ها به صورت عام گنجانده می شود. این موضوع دقیقاً همان است که در ماده ۲۳۰ قانون مدنی پیش بینی شده است که قاضی نمی تواند متخلف را به بیش یا کمتر از آنچه مقرر شده محکوم نماید.
ولی در صورتی که پیش بینیِ تخلف از اجرای شروط ضمن العقد در قرارداد نشده باشد مطابق با قواعد جبران خسارت در حقوق مدنی ما مدعی ورود خسارت باید ابتدائاً ورود ضرر را اثبات نماید تا بتواند خسارات وارده را از طریق محکمه صالحه از طرف قرارداد وصول نماید.
البته طرف قرارداد یا همان مجری طرح می تواند الزام مالک را به تسلیم زمین به عنوان لوازم و آثار عقد از دادگاه تقاضا نماید و در صورت عدم امکان اجبار وی به انجام تعهد با توجه به مواد قانون مدنی در باب اجاره حق فسخ عقد را خواهد داشت و مالک از باب تسبیب مسئول خساراتی خواهد بود که به وی وارد شده است.
ب) تعهدات مجری طرح
در قرارداد های مشارکت در ساخت ، هنگامی که به بررسی تعهدات مجری می پردازیم ، اصولاً بر خلاف تعهدات مالک که عمده آن ها تعهدی واضح و روشن است و منحصر به تسلیم زمین به مجری می باشد ، تعهدات مجری الگوی خاصی نداشته و می تواند هر نوع تعهدی در نظر گرفته شود.
می توان گفت که مجری در روند انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت تعهدات مختلفی را می تواند بر عهده بگیرد که در شرایط مختلف متفاوت است و با توجه به درجه اهمیت آن ها می توان گفت که مهمترین تعهدات مجری می تواند به عهده داشته باشد که در ذیل لیستی از آن ها را می بینیم عبارت اند از :
الف – پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه
ب – پرداخت هزینه های اداری پروژه
ج – پرداخت هزینه ماهانه ای به مالک بابت اجاره بها در زمان ساخت
ج) تعهدات عرفی
همانطور که از نام آن ها پیداست تعهداتی برخاسته از عرف هستند. این تعهدات در متن قرارداد گنجانده نشده اند و طرفین مستقیماً بر آن ها توافقی نداشته اند که اگر چنین بود پایگاه آن ها از عرف به قرارداد نقل مکان می کرد و تعهدات قراردادی نامیده می شدند.
نمونه این دسته از تعهدات عرفی ، پرداخت هزینه های اداری از قبیل اخذ پایان کار و جرائم مربوط به شهرداری و همچنین پرداخت هزینه های ساختمانی اعم از هزینه های خاک برداری ، تهیه نقشه و خرید مصالح و همچنین پرداخت مبلغی از سوی مجری به مالک بابت اجاره بها در ایام ساخت است. که البته دو مورد اول عموماً در اکثر نقاط شایع هستند و می توان از آن ها به عنوان عرف عام نام برد اما از مورد سوم صرفاً به عنوان یک عرف محلی یاد می شود که از محلی به محل دیگر متغیر است.
د) تعهدات قراردادی
تعهدات قراردادی در همه عقود از جمله عقد مشارکت مدنی آنقدر وسیع هستند که نمی توان آن ها را تحت مصادیق متعدد بررسی نمود. زیرا با توجه به اصل آزادی اراده طرفین می توانند قالب های از پیش تعیین شده عقود را به انحاء مختلف تغییر دهند. ذکر مصادیق مختلف این دسته از تعهدات را به فصل بعد موکول نموده و در اینجا فقط به این نکته اشاره می نماییم که طرفین در انتخاب هر نوع تعهدی که مطابق قانون مجاز شمرده شده باشد آزاد هستند اما مجدداً تاکید می شود که روند انعقاد معامله نمی تواند به نحوی پیش رود که مجری را بری از هر گونه تعهدی نماید و عقد را تبدیل به عقدی بلا عوض نماید زیرا معوض بودن از ارکان این عقد و مقتضای ذات آن است و اگر عقدی چنان منعقد شود که مجری را بری از هر گونه تعهدی نماید ، آن شروط جزو شروط مبطل محسوب می شوند.
ه) تعهدات قانونی
این دسته از تعهدات ، تعهداتی هستند که در قانون تکلیف آن ها پیش بینی شده است و بر حسب قانونی که آن ها را پیش بینی کرده است به دو دسته تفسیری یا تکمیلی و آمره تقسیم شده اند .
مقررات آمره آن دسته از مقرراتی است که تراضی بر خلاف آن قابل قبول نیست. ولی مقررات تکمیلی قابلیت تراضی طرفین را بر خلاف آن دارد.
انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز
قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز انواع گوناگونی دارد. این قراردادها را از دو حیث می توان تقسیم نمود:
الف) از حیث موضوع ساخت
ب) از حیث متعاقدین
انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز از حیث موضوع ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بسته به این که موضوع ساخت و ساز چیست گونه های مختلفی دارد:
۱- قرارداد مشارکت در ساخت بنا
موضوع این گونه ی قرارداد، ساخت و ساز و احداث بنا و ساختمان- مسکونی، تجاری و… چه به صورت انفرادی و چه به صورت انبوه می باشد در این قرارداد، طرفین قرارداد برحسب مورد، می تواند شخص حقیقی و یا حقوقی باشد.
۲- قرارداد واگذاری زمین به منظور انبوه سازی
موضوع قرارداد واگذاری زمین برای انبوه سازی محدودتر از قرارداد قبل است چرا که در این قرارداد که بیش تر از سوی دولت و به منظور اجرای وظایف خود در اسکان افراد جامعه انجام می گیرد.این نهاد عمومی با انعقاد قرارداد با اشخاص صاحب فن و سرمایه، اقدام به واگذاری زمین به منظور ساخت و ساز انبوه و کلان می نماید.
۳- قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی
قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی به منظور تعیین معابر، شبکه ها، خیابان کشی، به طور مستقل از سوی مراجع ذیربط (دولت و شهرداری) در جهت اجرای وظایف خود و برای آماده سازی زمین به منظور ساخت و ساز، به عنوان مقدمه ی اجرای عملیات ساخت و ساز منعقد می گردد.
۴- قرارداد مشارکت پیمان- مدیریت
در گونه ای از قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، فقط مدیریت اجرا را به عهده می گیرد و صاحب زمین علاوه بر زمین، هزینه ها، دستمزدها و مصالح را نیز تأمین می کند در این نوع مشارکت مجموعه ی مسئول ساخت و ساز به عنوان حق الزحمه درصدی از مستحدثات را می برند. این نوع مشارکت پیمان- مدیریت نام دارد. درصدی از رقم کل هزینه های اجرا و دستمزدها را پیمان- مدیریت دریافت می کند.
انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز از حیث متعاقدین
قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد می کنند شخص حقوقی طرف قرارداد به نوبه ای خود ممکن است خصوصی یا عمومی باشد.
مالکین زمین امکان دارد به دلیل نداشتن سرمایه ی کافی برای ساخت و ساز اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با اشخاص بهره مند از سرمایه و فن می نماید که این مورد بسیار رایج می باشد.
اشخاص حقوقی خصوصی مانند شرکت های خصوصی، موقوفات و بانک ها می باشند که هر کدام به نوعی می توانند با مالکین زمین مشارکت نموده و سهم خود را دریافت نمایند.
اشخاص حقوقی عمومی مانند سازمان مسکن و شهرسازی و شهرداری ها که بیشتر در پروژه های بزرگ مشارکت می نمایند.
مشارکت در تولید
فعالیت تولیدی، سلسله اقداماتی است که بر اساس آن کالاها و خدمات جوامع بشری تهیه می شود. حاصل فعالیت های تولیدی، محصول تولید نامیده می شود. مهمترین محصولات در جوامع بشری، محصولات کشاورزی، محصولات صنعتی، محصولات معدنی و خدمات نهایی هستند. فعالیت های تولید توسط تولید کنندگان انجام می گیرد و شخصی که در امر تولید با تولید کنندگان مشارکت نماید، شریک نام دارد.
لذا تمامی این آگهی هایی که تحت عناوین مختلفی مانند مشارکت در تولید محصولات پلیمری، پلاستیک سازی، مواد شوینده و دیگر مواردی ازین دست ثبت می شود، در صورت توافق بین طرفین، قراردادی که بین تولید کننده و سرمایه گذار منعقد می شود، مشمول عنوان «مشارکت در قرارد تولید» است.
عمده مباحث مطرح در مشارکت تولید، نظیر داشتن شرایط صحت معاملات،طرفین معامله و اصول حقوقی حاکم بر آن همان است که در بحث شرکت مدنی مطرح می شود. و تفاوت آن با موضوعات همچون مشارکت در ساخت، موضوع قرارداد و به تبع آن تهعدات طرفین است.
آنچه که قراردادهایی همچون مشارکت در ساخت و ساز یا تولید را در معرض توجه قرار می دهد، تنظیم آن است. بی توجهی به درج دقیق و صحیح و در عین حال کامل تعهدات و آورده ی طرفین و ناآشنایی با مباحث حقوقی، ازجمله مسائلی است که باعث ورود خسارات جدی به طرفین می شود.
ازین رو پیشنهاد ما همواره مشورت قبل از اقدام است.